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关于促进房地产市场平稳健康发展的思考
作者:李国明 陈胜  来源:本站原创  日期:2015-12-31  点击数:4656

      今年以来,为研究促进保持房地产市场平稳健康运行,我委领导多次带队赴房地产企业进行实地调研,与企业座谈,了解房地产企业运营状况和对目前房地产市场形势的看法。3月底,国土、住建等中央有关部委下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔201537号),对优化用地供应结构,促进房地产市场平稳健康发展提出了明确的指导意见。为及时贯彻落实通知精神,我委主动与国土部门进行了对接,并就下一步具体贯彻落实《通知》精神,制定出台相关政策措施进行了研究。下半年,在稳增长、促消费、保投资的背景下,中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛,降低房屋转让手续费,营造宽松的市场环境,缓解企业投融资压力。我委通过调研,向市政府提出了促进商品住房消费相关政策建议,并纳入市政府出台的《关于印发进一步全市经济平稳发展创新发展的若干意见的通知》(嘉政[2015]67),着力促进房地产市场平稳发展。具体调研情况如下:

一、我市房地产市场基本情况

2014年我市房地产市场受全国房地产市场大环境影响,市场销售明显放缓,下半年受央行降息、公积金新政等多重因素刺激,前期积累的购房需求在2014年第四季度得到了释放,市场销量回升,全年销量位于近几年前列,商品房价格稳中有降。进入2015年后我市商品房市场销量明显增长,商品房价格稳中有降,市场存量在二季度略有微降,但仍然保持高位,房地产市场总体保持平稳运行。根据统计局数据,2015年1-9月全市新建商品房销售面积450.08万平方米,同比增长37%。其中商品住宅销售面积391.8万平方米,同比增长47.1%;市本级商品房销售面积为160.09万平方米,同比增长22.7%。其中商品住宅销售面积134.12万平方米,同比增长26.3%。商品房合同备案价格方面,上半年全市商品房备案均价7348/平方米,同比下降1.14%,其中商品住宅备案均价7298/平方米,同比微增0.1%;市本级商品房备案销售均价7210/平方米,同比下降6.67%。其中住宅7078/平方米,同比下降3.32%

市场存量方面,总体数量仍然较高,消化周期仍然较长,存在阶段性、结构性过剩。据商品房合同备案系统数据显示,至9月底市本级商品房可售面积为746.58万平方米,同比增长23.26%,其中住宅338.57万平方米,同比增长3.7%,非住宅(主要为商办用房)408.01万平方米,同比增长46.12%,库存压力不断加大。若按照近12个月月均销售量测算,市本级商品房消化周期为 32.8个月,其中住宅为19.7个月、非住宅为75.1个月,商品房高于省消化周期平均水平 13.3个月,其中住宅和非住宅分别高于省平均水平 6.3个月和23.1个月,商品房库存去化压力仍然较大。

二、企业调研情况

从调研情况来看,企业认为,房地产市场前景不明确、开发投资意愿下降,拿地积极性不高;目前房地产市场供需出现阶段性和结构性失衡,去化压力不断增加,企业资金链进一步趋紧,中小房企风险不断积聚,房地产市场存在不稳定因素。调研中房地产企业反映的主要问题有:

()产业支撑不足,人才导入慢。

嘉兴地区三产业结构不够合理,现代服务业和高新技术产业占比偏低。产业发展模式为块状经济,以传统制造业为主,主体是数量众多的中小企业,缺乏带动力强的大企业,产业集聚度不高,难以吸引大批高素质人才。另一方面,虽然接轨上海,医保突破了地域限制,但跨省代办医疗费用报销业务仍较为繁琐,公积金跨省使用尚未实现,教育资源稀缺等制度也制约了外地人在嘉兴置业。对促进市场销量来说,缺乏足够的市场需求。

()土地供应量偏大。

从土地供应端来看,区政府财政收入下滑,中央对地方举借债务的限制更加严格,导致区政府依赖土地财政,大量出让土地。今年国土部门根据相关政策要求及商品房库存情况缩减了土地出让规模。从土地需求端看,开发商对市场预期不乐观,投资开发意愿不强,拿地更为理性。今年上半年土地市场总体冷清,土地出让量价齐跌,已有多起“流标、流拍”事件。受限于对建设用地项目开、竣工期限规定的问题,开发商不能根据市场需求来合理调节开发进度。

()企业税赋负担重。

目前我市企业所得税和土地增值税征税比例分别为12%2%,采用预缴的方式,后期清算比较复杂。企业认为在市场形势严峻,企业利润微薄甚至有些项目亏损的情况下,税收预缴存在不合理性,对企业加重负担。另一方面,发展楼宇经济,要盘活存量,鼓励小微企业入驻存量楼宇,提高利用效率,但目前房屋租赁税费较高。即使房屋空置,也要对开发商空置的自持物业计征房产税。这对发展楼宇经济产生一定影响,持有者税赋率高,租赁者经营成本增加。

()企业资金紧张。

新政落地后,我市积极出台公积金新政,刺激了我市房地产市场的刚需、改善型需求。另一方面,银行业金融机构贷款政策有所放松,降低了个人住房贷款最低首付款比例和利率水平,但是市场库存依然高企,开发商资金链依然趋紧。许多企业通过民间融资的方式,贷款利率较高,一般在10%以上。

针对当时市场形势,房地产企业主动或被迫应对,拿地更加理性,通过打折贴息、降价、寻求代理商、提升代理费率等方式千方百计进行促销。大型房企积极转型,进入影视、旅游、资本投资等领域,实现多元化发展。但大多数项目公司还是缺乏战略规划,管理规范不足,盈利模式模糊,应对风险能力弱。中小企业可能产生风险。

三、外地购房者在市本级购买商品房情况

我市商品住宅供需情况较平衡,但随着房地产市场逐步稳定,前一波的放量短期会形成供应量骤增而需求萎缩的局面,然而从内部消化毕竟增量有限,故外地购房者购房已成了嘉兴市去库存的重要途径。我们对2014年度外地购房者在市本级购买商品房情况进行分析。

(外地购房者,是指籍贯为除嘉兴市外其他地区的购房者。)

(一)住宅总体现状分析

2014年,外地购房者购买商品住宅面积42.14万平方米,环比减少25.31%,占住宅备案总面积的39.5%;外地购房者在嘉兴市本级购买商品住宅总量为3852套,环比减少29.22%,占住宅备案总套数的42.85%

2014年楼市观望情绪严重、经济下滑,外地购房者在嘉兴购买商品住宅数量和环比增长率均呈下降趋势。2014年下半年嘉兴市政府发布救市新政17条,其中外地购房者购房不需提供交满一年社保证明,这为外地购房者在嘉兴购房扫除了障碍,可以吸引更多的外地购房者到嘉兴置业,而当年外地购房者购买商品房环比降幅略低于全市,政策的影响对外地购房者购房起重要催化作用。

从外地购房者籍贯来看,外地购房者中以相邻省市居多,而安徽、江苏、上海购房者位居前三位,占全市购房面积总量的12.63%,占外地购房者购房面积总量的31.97%,环比下降上海市最多、安徽省次之、江苏省最少。

从购房者年龄看,外地购房者主要集中在20-30岁,套数占比38.06%,随着年龄梯度差依次减少,符合全国楼市购房者年龄的年轻化趋势。

从外地购房者购买商品住宅的面积来看,主要集中在90144平方米的户型,占总量的61.55%,基本位于嘉兴市购房平均面积区段内;其次为90平方米以下的户型,约占总量的25.12%144平米以上属非普通住宅的购房者较少,其中144200平米购房者最少仅占4%

从购房区位分析,外地购房者购买数量为市中心及经开区居首位,占比约38%,其次为秀洲区占比34%,南湖区占比28%,三区相差不是很大。

从购房价格看,外地购房者中购买房价由高到低依次为江苏、安徽、上海。从购买能力上,应为上海购房者,但上海人在南湖区与秀洲区乡镇级的购房较多,故单价较其他两个外省购房者低。

(二)商办用房总体现状分析

2014年,外地购房者购买商办用房面积7.89万平方米,环比减少39.35%,占商办用房备案总面积的34.47%

对比于住宅市场,商业地产的纯投资特性以及投资回报率高的特点使得外地购房者更乐意投资商业,但同时风险也大。从籍贯来说,购买商办用房的外地购房者主要集中在上海市、福建省和安徽省。

从购房者年龄来看,外地购房者以中年人居多。据统计,商办用房购房者中,30(含)-40岁外地购房者购房者最多占比将近50%40(含)-50岁次之,两者共占购买商办用房总面积的70.98%。每个年龄层次环比均下降,降幅随着年龄不断增大。

从区位来看,市中心和经开区购房数量最多,占比达62%,主要该地区大型商业综合体较多,秀洲区次之,南湖区最少。

从价格来看,市中心和经开区价格较高,购房者除购买传统成熟地段,增值与收益并存的项目也是首选。

四、促进房地产市场平稳健康发展建议

(一)贯彻《通知》精神,研究把控土地供应新思路。

根据《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,要加强住房用地年度供应计划编制。我市国土部门在编制土地供应计划时,已根据目前房地产市场实际情况,严格把控房地产用地供应总量,2015年土地供应计划中,房地产用地供应总量在2014年下调的基础上再进行了压缩,供应总量比2014年减少了20%左右。同时对各县(市)住房用地年度供应计划进行审核,在源头上合理控制房地产用地供应总量、供应时序和供应结构。

但是从目前市场存量来看,我市房地产市场存量还是存在明显的结构性、阶段性过剩,而根据《通知》精神“住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”,建议在土地供应节奏上,要在土地供应年度计划的框架下,将土地供应节奏与市场存量去化速度相挂钩,根据各区市场销售量来合理确定土地实际供应量,使土地实际供应量少于市场销售量,逐步减少我市市场存量。

(二)加快产业发展,吸引外地户籍人口购房。

加快产业结构调整,聚焦重点产业,大力发展金融服务、电子商务等现代服务业和信息产业。要积极促进楼宇经济高质量发展,盘活商业房地产项目。提升我市房地产项目的物业服务品质,打造优质品牌。充分发挥房协平台作用,大力宣传我市的区位优势、价格优势、环境优势,考虑解决外地人买房入户后的医疗、子女教育问题,对行业紧缺的高科技人才购房给予适当的购房补贴,大力发展城际交通,尤其是高铁延伸的公共交通,吸引外地人购房置业。加快推进城镇一体化进程,吸引农村人口到城市、小城镇购房。

(三)延后企业相关税费征收时间,减轻企业资金压力。

建议取消企业所得税和土地增值税预征方式,如确须预征,建议研究下调征收比例和调整征缴时间。对企业自持物业空置期和免租期建议免征房产税,或降低征收比例,且征收后以一定方式给予补贴返还等优惠政策。对营业税及附加税种,建议放宽延期政策。给企业减负,促进企业盘活资金。

    (四)加强地下空间的利用管理。

各相关部门要及时研究房地产项目地下空间的利用管理,研究制定地下车库等地下空间的权属认定办法,解决房地产地下空间权属不明等问题,使房地产企业能够有效利用地下空间进行抵押融资,缓解资金压力,也使购房者对地下空间的使用权益得到充分保护。

(五)研究防范措施,加强对市场风险的管控。

相关部门互相配合,积极研究制定防范市场风险的政策预案和措施。密切关注企业资金动态,加强预售资金监管,力争保持企业资金链稳定,防止“烂尾楼”的出现。对在建商品房项目工程质量加强管控,规范企业经营行为。同时,针对目前已存在的“房闹”纠纷,各部门要积极联动,研究应对办法,防止事件的扩大。

                     

 

                                             课题牵头领导: 李国明                                            责 任 部 门: 住房保障局

 

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