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三部门联手守护购房者资金安全
作者:晚报记者 吴 觉  来源:2019年3月16日《南湖晚报》第05版  日期:2019-03-18  点击数:340

    近年来,我国的房地产市场得到了快速的发展。据相关统计显示,目前我国各主要城市商品房预售的比例都在80%左右,有的城市甚至超过了90%。由此可见,我国房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性很强。

    然而,部分房地产开发企业擅自占用、挪用商品房预售资金,导致消费者利益和公共利益受损,交易监管的必要性就显露出来。

    那么,在预售资金监管方面,如何给我市的房地产企业念起“紧箍咒”呢?昨天,嘉兴市住房和城乡建设局、中国人民银行嘉兴市中心支行、中国银行保险监督管理委员会嘉兴监管分局三部门联合印发《关于进一步规范和完善嘉兴市区商品房预售资金监管业务流程和收件材料的通知》(以下简称《通知》),防范房地产金融风险,也给购买预售商品房的购房者吃一颗“定心丸”。


    更严苛的商品房预售资金监管流程出炉了

    也许你会好奇,到底什么是商品房预售资金监管呢?

    其实,商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

    规范商品房预售资金监督管理其目的自然不言而喻,能确保商品房预售资金用于相关工程建设,防止出现烂尾等现象,防范金融风险,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场正常秩序。

    为进一步强化嘉兴市区商品房预售资金监管,完善相关业务流程及收件资料,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等文件精神,结合市区实际,昨天,我市印发了《通知》。

    其实,近年来,市本级一直都在推行商品房预售资金监管,此次,《通知》中除了强调商品房预售资金将全部纳入监管外,还首次将商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。其中,重点监管资金额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%;预售资金中超出重点监管资金额度部分为一般监管资金。

    《通知》中明确,房地产开发企业在申请商品房预售许可前,须向属地房地产行政主管部门提供预售项目工程预算清册,预售项目工程形象进度安排表,预售项目各阶段资金使用计划,施工合同、材料设备采购协议及中标通知书等,房地产行政主管部门要求的其他资料。其中,工程预算清册总额必须与施工合同等相关材料相匹配,且由工程预算清册总额计算得出的单位面积综合工程造价必须满足按设计要求施工的实际造价要求。

    “届时,属地房地产行政主管部门根据申请预售项目工程类别及相关材料审核工程预算清册,核定重点监管资金额度,并出具预售项目重点监管资金额度意见书(附该预售项目工程预算清册)。”市住房保障局的相关负责人表示,这也就意味着,今后我市对项目造价要求更高了,房地产开发企业不能随便填报价格,而要经过相关部门的审核,规避减少监管带来的负面效应。


    监管项目预售资金的申请使用有严格规定

    那么,资金监管的账户是否可以随意开设呢?

    答案是否定的,该《通知》也就此问题给出了答复:“房地产开发企业可以根据实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称‘监管项目’),同一个监管项目只能开立一个监管资金账户。除监管银行外,为监管项目办理按揭贷款业务的其他银行须为协管银行,各协管银行必须要求房地产开发企业开立一个协管账户。”

    对开发商来说,监管项目预售资金申请使用又该如何操作呢?

    记者从《通知》中获悉,房地产开发企业申请使用重点监管资金,应当向监管银行提供以下材料,包括申请施工进度款的,提供由项目监理单位出具的建设工程形象进度证明;申请建筑材料、设备款的,提供购销合同;申请法定税费的,提供相关证明;申请设计、监理等费用的,提供相关合同或缴费证明;申请偿还项目工程开发贷款的,提供相关贷款资料;其他情形,提供相关证明材料。

    在符合使用条件的前提下,监管资金必须由监管银行从监管账户统一划拨。同时,各协管账户除向本监管项目监管账户划转资金以外,不得进行取现、转账、办理理财或质押等操作。

    另外,房地产开发企业向监管银行提出申请一般监管资金用作监管项目工程建设之外的其他用途,应符合以下条件,即A+B-C≥D。其中,A为监管账户及各协管账户的余额总和;B为已支付工程建设费用的重点监管资金;C为本次申请的资金(用作工程建设之外的其他用途);D为重点监管资金额。


    让市区商品房预售资金监管更“阳光”

    除此以外,记者也了解到,房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当满足合同约定的商品房预售资金已存入监管或协管账户。房地产开发企业必须将项目监管银行、监管银行账户账号、协管银行账户账号等内容在售楼现场公示,接受询问、监督。

    当然,商品房预售资金的监管也有诸多部门的合力监督。

    其中,监管银行与协管银行应相互密切配合,按照监管协议履行监管义务,加强预售资金监管工作。房地产行政主管部门具体负责督促检查商品房预售资金监管的实施情况。人行嘉兴市中心支行具体负责监督检查监管银行和协管银行账户开立、使用的有关情况。中国银保监会嘉兴监管分局具体负责监督检查监管银行和协管银行的预售资金监管行为。与此同时,一份《关于进一步明确嘉兴市商品房预售资金监管协调小组成员的通知》也同步印发。

    而对于违规现象,该《通知》中也提及了五条处理办法。比如,房地产开发企业与工程监理单位或监管银行(协管银行)相互串通,设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,属地房地产行政主管部门应当责令限期改正;造成严重后果的,依法严肃追究监管项目的开发企业、工程监理单位、监管银行(协管银行)及相关责任人的责任。

    市住房保障局的相关负责人坦言,加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设,专款专用可以有效避免因开发商偷挪原有项目建设款项而导致楼盘烂尾,“与此同时,我们也想借助晚报呼吁一下,市民在打款前要确认打入的账户是否为监管账户或是协管账户,从而降低交易风险,确保资金安全。”

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